投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式糾偏

以某非上市保險(xiǎn)公司的年報(bào)為例，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式一般如下：一般情況下，投資性房地產(chǎn)按成本進(jìn)行初始計(jì)量，且按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

另據(jù)《*財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者翻查的多份年報(bào)，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估計(jì)一般說明為：根據(jù)投資性房地產(chǎn)所在地活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，如無法取得同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的zui近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定其公允價(jià)值。

保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，將對(duì)保險(xiǎn)公司報(bào)送的以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)逐項(xiàng)審核，對(duì)不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和償付能力監(jiān)管規(guī)定的，將責(zé)令公司調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表賬面價(jià)值和償付能力報(bào)表認(rèn)可價(jià)值，并區(qū)分問題性質(zhì)確定是否對(duì)以前各期償付能力報(bào)告進(jìn)行追溯重述。

一位保險(xiǎn)資管人士告訴《*財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“事實(shí)上，《通知》出臺(tái)的背景主要是有部分公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的估值過高，有些公司甚至達(dá)到5~10倍左右，這樣一來的好處是能夠提高償付能力充足率水平，不過也會(huì)偏離標(biāo)的本身的價(jià)值。此外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的估值各家險(xiǎn)企態(tài)度不一，也沒有橫向可比性。”

除了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)試圖提升償付能力充足率的目的，另外值得關(guān)注的是目前國內(nèi)整體估值體系并不*，一位券商高管表示：“國內(nèi)資產(chǎn)的估值非常困難，因?yàn)橹袊臒o風(fēng)險(xiǎn)收益率不是只有一個(gè)，而是有一組，從低至高不等，這對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的確定帶來很大的困擾，也是估值分化程度較大的原因。